相比被严加管教的新房市场，二手房市场相对自由。“一个愿卖、一个愿买”，两者之间通过中介便能成交，购房者购得房产，房东将房子变现。
如今每一位新房购房者，都是未来的潜在房东，当资产变现的时候，谁都想“卖个好价”，但面对琳琅满目的新房项目，如何选到保值升值性更高的房产呢？
S姐的铁粉都知道，我一直秉持的房产投资逻辑是“市场+区域+楼盘”。“站在风口，猪都会飞”就是典型的市场因素对房产价格的影响，比如在年上半年新房房荒时，抓住这波市场的房东基本都是在高点出货，收益最高。
如今楼市进入横盘期，二手房市场逐步下滑，但仍有量价坚挺的楼盘可以出货，那他们又都有哪些共性呢？而这些才是真正的溢价和涨幅！
壹丨总价可控是前提
截止年10月中旬，根据贝壳网的数据成交二手房套，从各成交价格段来看，总价-万的二手房最受追捧，市场占比高达38.7%；80万-万占比14%。而低于40万的房源和高于万的房源，市场占比仅2.4%。
通过这组数据，明显能够看出，总价可控、符合多数人预算的刚需住房最为热销，而总价较高的改善物业和总价较低功能性较差的物业，鲜有人问津。
这完全符合二手房市场中的客户需求。二手房即买即住，无需等待，更适合预算有限却急于在西安安家自住的刚性需求，而置换、改善客群更愿意选择产品力更强的新房产品，哪怕多等几年也无妨，两种客群的置业心态完全不同。
接着我们对占比最高，总价在-万的二手房进行剖析。该价格段房源全年成交套，其中两室套，占比近70%；如果按照面积段来区分，总价-万的房源中，90-㎡的房源售出套，占比41%，70-90㎡的售出套，占比46%。
一是前两年的房地产市场开发了大量两室产品，二是两室户型总价可控，这与刚才分析的客户属性不谋而合，二手房市场中最为活跃的是刚需自住客户。
从成交地域来看，未央区与雁塔区的两室房源交易最为活跃，各自都在0套以上，再细分一些，未央成交多在经开区、太华路、辛家庙板块；而雁塔成交多在曲江与高新。这些区域都是产业高度集中、生活较齐备的区域，那5年前他们又呈现何种特征呢？
贰丨城市边界区域，溢价更为明显！
前两天总理视察明德门小区，推进“旧改”工作本是利民的好事。但不少人将房产升值堵在了“旧改”之上，其实房子的区域和房龄在那摆着，想通过“旧改”拔高溢价太难。
明德门小区介于南二环与南三环之间，地段足够优越，但目前成交价10元/㎡左右，较年上涨25%左右，无论是涨幅还是成交价，都明显低于南三环沿线的二手房。这种现象在更为中心的钟楼板块也是如此，周边老旧小区成交价10-00元/㎡之间，房龄超过或接近20年的小区甚至有低于00/㎡的成交的案例。
老旧小区确实配套丰富，生活便利，但从房子溢价角度看它早已过了区域发展的高峰期，如果你要真想让它变得更有价值，只能靠装修重新包装以求更高的租金收益。
城市发展由内而外，西安这座方形古城更是如此，一环一环往外开发。我们明显会发现五六年前、甚至更早我们眼中的“荒郊野岭”的房价远远领先传统意义中的“主城区”，而这些“荒郊野岭”多处在城市发展的“边界区域”。
位于南三环曲江立交的万科金域曲江如今二手房价格在元/㎡左右，而其在年首开时，高层成交价-10元/㎡，而在当年南三环在传统思维中算是偏远，但如今再看，却是很多人都够不到的门槛。
绿地世纪城、融侨馨苑也是高新二次开发过程中涌现出的新盘，靠近三环，起初售价多以7字打头，但如今两盘二手房价格稳定在了1-元/㎡；太华路沿线的中海开元壹号、辛家庙板块的华远海蓝城、北二环的龙湖枫香庭如今的价格较开盘时已经翻了2-3倍，涨幅明显高于更靠城市中心的房产。
城东方向也是如此，龙湖香醍、浐灞半岛、御锦城等房龄在5-10年的社区，年，其高层售价在元/㎡左右，如今基本稳定在元/㎡，仅三年时间，涨幅近%。
随着开发进程的推进，城市骨架必然越拉越大，“城市边界”距离也会逐步扩大，但因为区域发展速度不同，距离也不尽相同。7年前高新的边界在锦业路、西沣路、科技路，那里也是新房集中供应的地方，接下来新房集中供应的地方在软件新城、高新三期，而这里大概距离城市中心20-25公里；对于经开区，10年前新房供应在凤城四路向南，而如今在高铁新城、草滩，大概距离城市中心15公里。
从目前的新房供应态势来看，项目多集中在三环、绕城以外，未来二手房交易也会呈现出外溢的趋势。但从目前的发展趋势及红利*策来看，高铁新城、浐灞总部经济区、雁翔路QCIC板块、高新三期、软件新城等板块，很有可能成为下一波市场最受益的区域。
叁丨社区品质是内核
最后我们落在楼盘品质的问题，为何两个小区明明一路之隔，但两者售价却相差-0元/㎡，甚至更高的差价？
前文提到过中海开元壹号、华远海蓝城、龙湖枫香庭都是板块中的优质楼盘，二手房价格差异明显。开元壹号与华远君城价差近元/㎡，海蓝城与上东大道价差同样在元/㎡左右，龙湖枫香庭与同时期销售的金科天籁城也有0元/㎡左右差价。
曲江二期CCBD板块6年前新房供应集中，年交付的中海凯旋门如今二手房售价在元/㎡左右，而其东南侧不到米的大华公园世家三期（年交付）售价在元/㎡左右，两盘价差明显。
邻近小区之所以出现明显价差与社区品质有着直接的关系，拿中海凯旋门与公园世家三期看房经历举例。
凯旋门门禁森严，安保人员会仔细记录每一位拜访人员的身份信息，社区内干净整洁，绿化抢眼；而公园世家三期进出随意，物业松管，由于是高层+叠拼的缘故，绿化主要集中在叠拼区域，高层公共绿化空间较少。进出一次社区，对两盘0元/㎡的价差也就不会意外了。
所以买二手房就得老老实实一套套看房子，买新房就参阅我昨天的文章吧。
最后总结一下，在市场横盘期，尽量选择地段有潜力的区域，那不是开发饱和的成熟区域，也不是只有规划的拓荒区，那是城市的“边界区域”；第二，尽量选择主流产品，总价可控，五六年前两室当道，如今的主流显然是功能性更强的小三室；第三，多多