文章有点长，可能你耐不下性子看完，不过这就是买家俱乐部的风格，纯干货！
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大家都知道，西安今年过年后的二手房市场相当火爆。
仅仅是三月初，动辄每天三四百套的成交量，就映证了市场的热度。
可以说，三月份的西安楼市，由于新房市场无论在东、南、西、北的全面缺房，摇号摇到天荒地老，二手房也来到舞台中央。
于是我们一探究竟，在西安，什么样的二手房才值钱。
篇幅有限，今天的上篇，主要介绍西安非城南区域的二手房，特别是市场上最硬的二手房现状和特点。
看看这些区域的“塔尖”二手房，到底长什么样？价值几何？
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▍城北
城北的核心区，无疑是经开，经开的核心，无疑是市府板块。
这个版块发展较早，白桦林居、白桦林间、保亿风景御园、赛高悦府、再到后来的保利拉菲公馆、万科金域华府。居住氛围已经成熟。
周边*企云集，可以说是北郊购买力最强，城市界面最好的区域之一。
如今，已经是城北的房产价值高地。
目前，除了高总价的豪宅，这个片区二手房成交价最高的是保利拉菲公馆和万科金域华府。
保利拉菲公馆的高层四室，目前成交单价已经达到2.6万到2.8万。万科金域华府的三室，成交单价也已经在2.5万左右。
这两个小区房龄基本都在5年左右，品牌开发商，物业有保障。
户型合理紧凑，部分户型有赠送面积。
两个楼盘的公办学区均为口碑尚可的经开五小。
正是由于这个原因，保利和万科的二手房价格，略高于同样品质不差的白桦林间等小区。
城北的大明宫板块，聚集了龙湖枫香庭、华远锦悦、中海太华府，中海开元壹号、万科大明宫等多个品牌开发商楼盘，虽然公办学区并不亮眼，但是目前这些小区的二手房价格近几个月涨幅明显，特别是龙湖枫香庭，成交价也已经倒了2.2万/平左右。
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▍城东
城东目前的二手房成交活跃的区域主要是浐河西路的龙湖香醍片区和位于西北大学附属浐灞中学的片区。
拿龙湖香醍为例，该小区占地数百亩，分几期开发。最早的龙湖香醍国际社区交房已经超过7年，并且采用的托斯卡纳建筑风格，户型入户就是阳台，不太符合大众习惯。
目前除别墅外，成交单价较高的是房龄较新的龙湖香醍西岸的四室洋房户型，近期成交单价已经达到2.5万/平。
龙湖香醍虽然自带西工大附小龙湖分校，但是二手房业主并没有学位或者入学资格，所以，该小区的二手房，和学区关系不大。
该楼盘在二手市场的核心竞争力还是小区的景观绿化和物业品质，以及龙湖天街等日渐成熟的商业配套。
并且，此片区十多年前就有沁水新城、水岸东方、恒大绿洲等大型社区建成，人口密集，居住氛围浓厚。
可以说，龙湖香醍，特别是洋房的价格优势，主要是因为周围旺盛的居住需求和相比较周围小区拔尖的品质和物业。
城东二手房的另一个价格高地，浐灞一小附近的中海悦墅、龙湖源著、万科金域蓝湾、保利心语花园等片区。
这个片区品牌开发商云集，并且浐灞一小、西北大学浐灞附属中学，也是整个浐灞片区的优质教育资源。
从年下半年开始，龙湖源著、中海悦墅等小区的洋房价格早早突破两万，甚至个别房源的成交价已经达到2.5万/平以上。
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▍城西
城西由于老牌厂矿企业的聚集，区域存在大量的老厂区、家属院，区域面貌陈旧，改造难度很大。虽然人口密集，但是很多年来都是西安核心城区的房价洼地。
城西的二手房，价格比较高的小区主要集中在大兴新区的鑫苑大都会和城西客运站板块的万科金色悦城。
两个小区均是所在区域内房龄较新，品质和物业比较好的楼盘，成交单价多在1.8万到2万左右。
年后新房缺货的这段时间，三桥板块的保利金香槟和华润二十四城，价格涨幅也比较明显，普遍涨幅超过10%。
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▍二环内
西安的二环内，虽然人口密集，但是由于当年住宅开发水平低下，主要以老破小为主，除了个别优质公办学校的学区房之外，大部分旧房子都不值钱，所以有很多人说对于房价，西安的二环内是塌陷的。
确实是这样，二环大量的家属院、多层老破小，高层筒子楼，明显没有跟上西安房价的这一波平均涨幅。
但是，也有特例的存在。西安二环内，有那么几个小区，二手房价格并不低，并且十分坚挺。
其中的代表，就是公园天下。
小区位于桃园南路，是二环内老牌改善小区。周边单位众多，西工大、机场集团等，购买力旺盛。
公园天下十多年前可以说是高端改善盘，对比当年同时期的产品，优势巨大。虽然随着时代的发展，如今看上去已经不是那么突出，但是由于所在片区的土地早已开发殆尽，相比较区域内的其他产品，优势明显，所以价格也比较坚挺。
二环内的同类小区还有一些，比如交大片区的常春藤花园、南二环的九锦台等，二手房价格也都在2万左右。
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为什么研究二手房？因为每个人买的新房，都会变成二手房。通过这些各区域的代表楼盘，我们很容易发现，什么样的楼盘，在二手房市场价值更大。
首先，区域内人群的真实需求和购买力以及学区是二手房价格的最大支撑，也是永恒的主题。
北郊房价二手房最贵的区域，是市府驻地和周边设计院、医院等高质量就业聚集的区域。
东郊浐灞二手房目前最贵区域一个是人口密集的浐河西路，另一个是浐灞一小片区，并不是当年声音最大的三角洲和世园会。
其次，房龄和产品本身也决定了二手房的价值。
无论是保利拉菲公馆、万科金域华府，还是龙湖源著、龙湖香醍。都是一线品牌开发商的次新房。
甚至二环内的公园天下，无论是品质、物业，都在区域内二手房中属于翘楚。
这些房子的房龄、品质明显高出周围普通房源一截，价格自然也不可同日而语。即使周围的老破小筒子楼位置可能不差，但区域内强购买力人群对更好居住条件的要求，分化仍将继续。
具体房源是否能够卖出溢价，户型也很重要。设计是否合理？功能性能否满足？是否有赠送面积？甚至楼层如何？都决定了具体二手房的成交价格。
最后，二手房的行情，无疑会受到区域内同品质新房供应和价格的影响。
城北、城东，甚至城西，一直以来都不是西安楼市